最終更新日 2024年5月18日 by amcgsr
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「アクアリゾートの佐藤裕樹氏の経歴が気になる」
不動産投資を行うことには、副収入を得ることができたり、所得税や住民税の節税効果が得られる、相続税の節税効果、保険や貯蓄がわりになるなど、数多くのメリットがあります。
このようなことから、今すぐにでも不動産投資を始めようと考えている人も多いかもしれません。
しかしその一方でデメリットがあるのも実情です。
不動産投資におけるデメリットやどのようなリスクがあるのかをしっかりと把握した上で、その対応策について事前にしっかりと考えておく必要があります。
【参考】アクアリゾート佐藤裕樹
佐藤裕樹氏が考える不動産投資のデメリット
空室のリスク
不動産投資におけるデメリットとしてまず第一に挙げられる事は、空室のリスクが挙げられます。
代表的なデメリットに挙げられるものであり、不動産で投資を行う場合には、入居者から家賃収入を得られなければ利益を出すことができません。
入居者がいなければ、家賃収入を得ることができないのです。
空室が長期間埋まらなくても、建物の維持管理費や融資の返済を止めることができません。
空室が長期間埋まらなければ、儲けが出ないどころか、負債を背負うことにもなります。
なぜ空室が埋まらなくなってしまうのかと言うと、その理由としては、空室を埋めるためのノーハウが不足していることや、立地の悪さなどが挙げられます。
空室を埋めるためにノーハウが不足しているのであれば、どのような部屋を作って、どうやって募集するのかをしっかりと考えなければなりません。
状況が好転しなければ、立地により空室を埋める事は難しいかもしれません。
このような場合には、初期の物件選びが何よりも重要です。
基本的には首都圏やその近郊で物件選びをすることが1番と言えるでしょう。
空室リスクの回避のためにも、サブリース契約を結ぶことも1つの手段です。
サブリース会社に対してアパートやマンションを一括で刈り上げてもらう方法であり、これにより自分自身が空室について悩むことなく、一定の収入を得ることができるのです。
しかしサブリース契約を結んだ場合には、収益性が下がる、トラブルが生じるなどのデメリットもあるため、この点についてもしっかりと覚えておきましょう。
滞納のリスク
そして2つ目のリスクには滞納のリスクが挙げられます。
空室がなくなり入居者が入って満室になったとしても、しっかりと支払いをしてもらえなければ家賃収入を得ることができないのです。
滞納の場合には問題のある入居者に対処しなければならず、より問題は複雑化してしまうことでしょう。
滞納問題を解決する必要があり、解決できなければ家賃収入を得ることができずに、不動産投資は破綻してしまうのです。
この際の対策としては、入居者に対し保証会社への加入を求めることが1番です。
家賃保証会社に加入してもらうことにより、万が一滞納が発生した場合にも、保証会社が代わりに支払ってくれるのです。
入居者の親等に保証人になってもらえば良いだろうと思う人も多いかもしれませんが、この場合には回収に時間や手間が大きくのしかかります。
保証会社の場合には、期日通りに確実に弁済を行ってくれるため、滞納のリスクからは解放されることでしょう。
保証会社に加入するためには保証料が必要です。
家賃の3割から6割程度になるケースが一般的であり、店舗や事務所等となると100%になることもあります。
保証料は入居者が負担するケースが通常ですが、中古物件を購入するときに、すでにそこに住む入居者が保証会社未加入であり、加入を求めるのであれば、オーナーが負担をすることになります。
修繕のリスク
そして3つ目に修繕のリスクが挙げられます。
不動産が実物の資産であれば、時間の経過とともに劣化が生じることにもなるでしょう。
割安な物件を見つけたので喜んで購入したのにもかかわらず、外見も中もボロボロになっていて、修繕するために何百万円もかかったと言うことになれば、利益を見込むことができないでしょう。
これまでに実際にあった事例においては、1億8000万円の物件を購入したのにもかかわらず、配管の引き直しが必要で、なんと追加で5000万円も必要になったと言うケースがあるほどです。
まとめ
このようなリスクを事前に把握することなく、知らずに購入すれば、その時点で投資には失敗したといっても過言ではありません。
特に古い物件を購入する場合には、専門家にそのリスクを判定してもらうことが重要です。
RC造りの物件の場合には特に修繕費用も高くなる傾向が強いため、しっかりと確認してもらうようにしましょう。
特にチェックしておきたい項目は屋上の防水や外壁塗装、配管関係やエレベーター、耐震などが挙げられます。
これらを修繕するとなると、費用が高くなるため、過去の修繕履歴などをしっかりと確認するようにしましょう。
その他にも売却価格の変動、流動性が他の資産に比べて低いことなどがデメリットとなります。
また不動産も実物資産なので、地震や家事等において不動産自体が消滅してしまう可能性も考えられるのです。
これらのデメリットを踏まえた上で、不動産投資を検討するようにしましょう。
